経済・経営・株式・投資 時事評論
元投資銀行マンの時事評論 （旧社長お時間です）
Archive for the '不動産' Category
六本木ヒルズにて 「兵どもが夢のあと」
Author: 高見澤 敦
昨日、某案件で六本木ヒルズにて会議（事業プランと投資案件）があり訪問しました。
その前の会議が少々早く終わりましたので、２階エンタランス近くのコーヒーショップ（セガフレード・ザネティ http://www.segafredo.jp/home/home/index.html ）でお茶をして次の会議の時間まで待っていました。
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そこで３０分ほどいて（14:30～15:00）気づいたのですが、どうも六本木ヒルズのオフィスタワーの人通りが少なくなったような気がしました。（六本木ヒルズは何度も来ているので、人通りやらの雰囲気は知っているつもりです。）
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六本木ヒルズに入居していた新興企業が次々と転居していったとのニュースは聞いていましたが、実際観察してみると確かに感じます。（コーヒーショップのとなりが2階受付で、人通りが丸見えです。）
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六本木ヒルズから撤収（移転）した企業を並べてみると
ライブドア
レックスHD （牛角）
ヤフー
ターボリナックス
村上ファンド
楽天
USEN
他にもあるかもしれませんが、有名どころが出ちゃっています。ヤフーのように、「六本木ヒルズはイメージが悪いので移る」と言っているところもありますが、大半はどうもやむを得ず（コスト的にさげる）出るところのようです。
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（一時は天下とったぞと、肩で風を切っていたような会社がたった数年で撤収、、、早いものです。ヒルズ族って死語になっている感があります。企業の経営なんてダメになる時はあっと言う間ですね。特に、株高を元に買収とか投資中心で伸びた会社は、一旦株価がおかしくなると逆回転で止められませんね。）
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六本木ヒルズは森ビルですから、家賃を外から知るのは難しいと思いますが、オフィスでたぶん坪４万円以上はするでしょうね。景気が怪しくなってきた今、そんな高い家賃を今後も払い続けようとするところは少ないでしょうから、おそらく空室が結構あるのでしょう。
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２階のコーヒーショップも3時ぐらいでしたが、席稼動率30％あるかないかでした。結構苦戦している感じです。オフィスの空室の影響が明らかにあるでしょう。（オフィスに空室ができると、そこの来ていた訪問客もなくなるので、相乗的に集客が悪くなっちゃうんですよね。）
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さらに大型商業ビルのプロジェクトが進行中のようですが、都心部の高額賃貸オフィスは当然、要注意ですね。。。。
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read comments (0)リクルート創業者 江副氏のインタビューから
Author: 高見澤 敦
昨日、創建ホームズ㈱が民事再生を申請しました。不動産関係の破綻が相次いでいますよね。以前にもアーバンコーポレーションに関してや金融機関の不動産に対する融資姿勢について話しましたが、まだまだ同様なケースは続きそうです。
大型倒産速報（帝国データバンク） ＝＞ http://www.tdb.co.jp/tosan/jouhou.html
タイミングが良すぎるのですが、リクルート創業者の江副浩正氏がインタビュー（毎日新聞＝＞）
http://mainichi.jp/life/money/news/20080825org00m020011000c.html
で、「不動産深刻、「土地」は生産され、増える だから不動産価格は下がる」 といコメントをされています。
江副さんは実はかなりの不動産オーナーで、都心の一等地にビルを所有されています。（私もかつて関係していた会社で、江副さん所有のビルに入居を検討した時がありました。結局そこは条件に合わなかったのですが、、、）
また、リクルートはリクルートコスモス（現コスモスイニシア）という不動産関連企業がグループにあり、不動産分野でもかなり活動をしていました。（実は20数年前の学生時代、私はリクルートコスモス社の都市開発部というところで企画のアルバイトをしていました。）
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ですので、江副さんは不動産の相場や市況に関しても大変詳しいわけです。
その江副さんの意見を一言でまとめると、不動産市況の最大の問題が「需給」であるとしています。確かに人口が減少しているなか供給を続け、かつ投資用としても供給されたら需給のバランスは崩れるでしょう。現在の不動産価格の下落と業者の破綻をみる限り否定できません。
また、賃料もなだらかに下がっていくであろうとも予測しています。ビルオーナーがネガティブなコメントをするのですからリアリティがあります。
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少々話が脱線しますが、確かに需給もありますが賃料の絶対的な高さも少々考えものです。都内一等地のオフィスで一坪当たり月に５万円以上の物件があります。私がかつて勤務していた投資銀行ならはったりで一等地に高い家賃を払っている必要がありますが、メーカーの様な場合は製造現場がコストカットに限界までやっているのに、本社や管理部門がそんな高い家賃払って言い訳できるのかと思います。この景気低迷で、再度、家賃の安いところに移るのではないでしょうか。
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アーバンコーポレーションが民事再生を出した後、銀行関係者と不動産関係について話しをしましたが、現在の一連の破綻は以前のバブルに比べて全体の規模（額）が小さいので、耐えられる体力があるとコメントしていました。確かに以前に比べて金融機関は容赦なく信用をカットして、損を出しています。逆に言えば、それだけ内部審査が厳しいのと体力があるということですね。新興不動産企業や建設関係にとっては大変厳しい話しですが、まだ少々この市況低迷と信用縮小は続きそうです。
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ミッドタウンの夜景
私のオフィスから撮りました。
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