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  • 2008 年 12 月

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平成21年2月23日

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最近、証券系の読者に加えてマスコミ関係者もブログを見に来てくれているので、内容に手を抜けず困っています。

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今週の27日は、PMH社から子会社の株式譲渡金37億円が振り込まれるかどうかの期限、瀬戸際です。これが振り込まれないと、資金的にはかなり困窮すると思われます。ユニゾンもさすがにレピュテーションの問題がありますから、入金、決済するとは思いますが。。。。

 

繰り返しますが、手付金を既に払っている顧客や、がんばっている現場の社員がセールスをやるためにも手付金等の保全(信託や別勘定に入れる)はするべきでしょうね。

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ところで、「コスモスイニシア社(旧リクルートコスモス社)」、余談です。

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実は、学生時代(20年以上も前ですが)にコスモスイニシア社の前身であるリクルートコスモス社でアルバイトをしていました。ですので、コスモスイニシア社には少々愛着がありました。(当時の本社は銀座7丁目で電通ビルのすぐ向かい側にありました。旧日軽金ビルだったと記憶していますが。)

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アルバイトをしていた部署は都市開発部というところで、学生でありながら不動産デベロップの企画のベースを作っていました。当時、社長のデスクも一般のフロアにあり(おそらく社長室も別にあったと思いますが)、その目の前に都市開発部がありました。部署としては力を入れていたのではないでしょうか。(たしか、社長の席の横に大きなゴリラ?のぬいぐるみが何故か置いてあった記憶が、、、、、)

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当時はリクルートコスモス社も新興不動産であり、かつリクルート社の社風もあったため、学生のアルバイトにもアイデアを出させて自由にやらせていました。

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新興不動産であったリクルートコスモスを拡大するには、一等地はすでに老舗不動産に押えられていたので、新たな土地や不動産を開発する必要があったわけです。そこで学生であった我々に、開発可能となる土地や不動産の候補地の調査レポートを作成させ、その中から有望な案件を社員がさらに進めるという独自かつ効率的な方法をとりました。

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その企画のアルバイトは都市開発で雇い始めたばかりなので、集められた私を含む数名の学生は自らのアイデアで方法を考えて調査をやりました。まず東京の大きな地図を買ってきて、ターゲットとなるエリアを絞り、さらにターゲットエリアの白地図で候補になりそうな場所を片っ端から調べ上げ、最終的に情報を書き込んでデータベース化していくという方法を考え出しました。

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学生なりに議論した結果のターゲットは、都心の周辺部でありながら都心から比較的アクセスが楽でかつ規模が大きな土地が得られるエリアです。それは、湾岸、港湾エリア、西部(東京と神奈川の境界、川崎等も)エリア、東部(東京と千葉の境界、埋立地等も)、工場・準工業エリア等が当初の候補でした。

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学生ながらレンタカーを借りてターゲットエリアに行き(後にレンタカーは危ないという理由で使えなくなりましたが)、写真を撮ってエリアの環境のレポートを作成。その場所が社員である上司からゴーサインがでると、さらにその不動産の登記簿を取得し、さらにその不動産オーナーが法人なら帝国データバンク等で業績チェックをしていました。

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私は臨海部の一部と西東京~千葉(東西線沿線等)を担当していました。作成した調査レポートで記憶に残っているもの幾つかあります。例えば、東西線の東陽町から浦安の区間でのレポートでは、畑や遊休地、まだ埋め立てて未使用な土地が相当あり、マンションやショッピングセンターがデベロップ可能で、かつ都心に近いわりに土地の価格が安い(当時は)ことも魅力であるという内容でした。また、湾岸では「有明テニスの森公園」の反対側(当時は材木置き場や倉庫があるような所でした)で使えそうなところを端から写真にとったり、芝浦近辺で稼動してなさそうな物件を調査したりしました。有明のその場所は後に「MZA有明」(現ディファ有明)といったデスコや、「ブリリアマーレ有明」といった高級マンション(最近ですが)になりました。「MZA有明」の土地はリクルートコスモスも手がけようとして競ったのですが、他のデベロッパーに持っていかれたようです。

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(こう考えると、湾岸や東京の境界線近辺の土地は、都心で土地が扱えない新興系不動産や商社系が拡大するためにやむを得ず開発していったのではないでしょうか。)

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都市開発部や総務部(何故か?)には可愛がってもらいました。おそらく新人勧誘の意味もあったと思いますが、学生のアルバイトにも関わらずよく飲みに連れて行ってもらいました。その後私は幸か不幸か投資銀行に入社してしまいました。ただ、アルバイトの半数近くの学生が入社したと記憶しています。

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そんな風通しが良く元気な企業でしたが、残念ながら1988年のリクルート事件によりトラブルに巻き込まれます。当時、私はニューヨークのウォールストリートにいましたが、ニュースを見て本当にびっくりしました。当時問題となった川崎の開発は、可愛がってもらっていた課長も担当していた案件で、新聞紙上には別の知っている名前も出ていました。世の中わからないものです。

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これは私の単なる推測ですが、あの事件は、リクルートが起こした問題はともかく、いけいけで伸びていたリクルートを面白く思っていなかった勢力が、リクルートとその協力者達を潰すために表に出したのではないかと思っています。

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現在のコスモスイニシア社(旧リクルートコスモス社)のカルチャーはわかりませんが、上記の様にかつては元気があって風通しのいい会社でした。信用リスクで大変な状況だと思いますが、なんとか生きのびて欲しいものです。

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以上、コスモスイニシア社に関してのコメント、連載でした。

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↓ 塩野七生氏の作品。個人的にはどれも好きです。エッセー的なコメントも良いです。

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↓ ちょっと一息。 以前、お薦めしたゴッドファザーⅠの続きでⅡ。ロバート・デニーロの演技が最高です。実は当時、主演をアルパチーノでなく、ロバート・デニーロにしようという意見もあったようですが、すでにアルパチーノが決まっていたので、ロバート・デニーロを父親の若い頃の役で起用したと、どこかの記事で見ました。廉価版もあります。

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平成21年2月22日

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その4

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コスモスイニシア社の子会社であるコスモスライフ社の株式のPMH社への譲渡価格は100億円という事ですが、譲渡価格の根拠となるコスモスライフ社の財務諸表を見てみました。(前回、コスモスライフ社の財務諸表を記載しました。平成20年9月30日、半期末の貸借対照表と平成20年3月31日、前期の損益計算書)

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なんと、利益剰余金が88億円、純資産が96億円もあります(20年3月末)。しかも昨年の当期純利益が16億7千万円もあります。明らかにPMH社に譲渡した100億円は純資産価格で、利益を生み出す企業としての付加価値は全く含まれていない価格です。

コスモスライフ社は親会社であるコスモスイニシア社に40億円以上の貸付(融資)をしています。コスモスイニシア社が逝ってしまった場合にはこれが焦げ付くので、そのリスクを取った事を考慮した上での価格と言う事でしょうか。

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上場企業がこういった重要な資産を売却する際には、資産の市場価格を外部の第三者機関に査定させて、その価格がフェアであるかどうかを株主や債権者に示すのが一般的です。今回の譲渡先が筆頭株主の関連先なので、そういった価格の正当性を示すものは一層必要になるはずですが。

コスモスイニシア社の譲渡にかかわる開示情報

http://www.cigr.co.jp/cosmosinfo/ir/ir_documents/img/03/ir_news_09/ir_news090130-2.pdf

には、外部に株価算定書を発注している様に見えないので少々気になります。

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ちなみに、上記の様にコスモスイニシア社はコスモスライフ社に借金にあります。コスモスイニシア社がPMH社にコスモスライフ社を売却した事によって得た資金を、コスモスライフ社に優先的に返却するのではという懸念があるかもしれません。

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コスモスイニシア社には取締役にユニゾン・キャピタルからの出向者(兼任)がいます。コスモスライフ社を傘下にしたPMH社はユニゾン・キャピタルの関連企業です。よってコスモスイニシア社からコスモスライフ社への優先的な債務(借金)の返済は、債務者が自らの役員が関連する特定の債権者に資産を返済するので、他の債権者の利益を害することになります。

もし、コスモスイニシア社が近々に民事再生や破綻した場合、この優先的な返済は詐害行為となる可能性が高いと思われます。

(詐害行為 :

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%A9%90%E5%AE%B3%E8%A1%8C%E7%82%BA%E5%8F%96%E6%B6%88%E6%A8%A9

まあ、法律の専門家を抱えるユニゾン・キャピタルがそんなミスを犯すとは思いませんが。

(ユニゾン・キャピタルには知人がおり、話し難いのでここら辺までにしておきます。)

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話は子会社の譲渡から元の話題に戻ります。

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株式譲渡による100億円の決済の残り37億円は2月27日までに受け取る予定としていますが、27日に受け取らなかった場合は平成22年3月31日(1年後!)から分割で受け取るという契約です。27日に37億円を得られない場合、かなり厳しい資金状況が続くのは明白です。

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その資金の状況からでしょう、Yahooの株式取引の掲示板やマンション購入者の掲示板で、コスモスイニシア社の信用リスクについて心配するコメントが多数書かれています。

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マンションの手付金を支払った人や契約して建設中の人にとっては心配で夜も眠れないでしょう。また、コスモスイニシア社の営業の社員にとっても、こういった信用不安に対するコメントは大変な逆風でしょう。

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コスモスイニシア社の幹部は営業現場での信用不安を知っているはずです。手付金を支払っている顧客に対して金銭の保全措置をとるべきでしょう。それは潜在的な顧客に営業するため、現場の社員にとっても必要な措置だと思います。

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経営陣の責任ってやつでしょうね。

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以下、つづく。

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